Baulandentwicklung, was ist das eigentlich?
Die Baulandentwicklung bezeichnet einen Begriff, der vor allem in der städtebaulichen Planung Anwendung findet. Gerade in den bereits seit über vielen Jahren verdichteten Räumen großer Städte spielt die Baulandentwicklung eine zentrale Rolle. Vor allem in Großstädten ist Wohnraum eine äußerst knappe Ressource geworden, sodass für eine zukünftige positive Entwicklung der Wohnungsknappheit seitens der Politik gegensteuert werden muss. Die Baulandentwicklung ist dabei eines von vielen Instrumenten, um der Wohnungsknappheit entgegenzusteuern. Durch gezielte Planung und Steuerung sind somit Bauvorhaben möglich, die auch der tatsächlichen Erwartungshaltung entsprechen. Neben der Wohnungsknappheit in großen deutschen Städten dient die Baulandentwicklung zudem die Flächenknappheit zu reduzieren. Dies spielt vor allem an den Rändern von Großstädten oder mittelgroßen Zentren (50.000 bis 100.000 Einwohner) eine wichtige Rolle.
Gezielte Baulandentwicklung soll vor allem dazu dienen, dass ein unkontrolliertes Wachsen von Städten, Mittelzentren oder Gemeinden verhindert wird. So wird in vielen Fällen versucht möglichst Flächen mit sogenannten „Innenentwicklungspotential“ als Bauland auszuweisen. Um vor allem in den derzeit schon dicht besiedelten Regionen Deutschlands der steigenden Wohnungsknappheit etwas entgegenzusetzen, wurde von der Politik eine sogenannte „Wohnungsbau-Offensive“ beschlossen, auch hier spielt die Baulandentwicklung natürlich eine wichtige und entscheidende Rolle. Der Beschluss des Programms stammt bereits aus 2015 und führt als 1. Punkt auf, dass genug Bauland zur Verfügung gestellt werden sollte, daneben soll hier vor allem auch die öffentliche Hand, also Kommunen, Gemeinden, Städte mit der Ausführung solcher Projekte mitberücksichtigt werden und die Baulandentwicklung und Erschließung nicht nur der Privatwirtschaft, bzw. Investoren vorbehalten ist.
Wie funktioniert Baulandentwicklung?
In erster Linie kommt es hier immer auf den konkreten Einzelfall an. So wird die Baulandentwicklung in einer Metropolregion wie Hamburg, Berlin oder München andere Schwerpunkte setzen als eine Baulandentwicklung in mittelgroßen Regionalzentren oder Gemeinden und Kommunen. Ein Aspekt dabei ist, dass derzeit ca. 30 % der Fläche für geförderten Wohnungsbau bereitgestellt werden soll. Die anderen 70 % entfallen somit auf privat finanzierte Wohnprojekte. Je urbaner die jeweilige Grundstücksfläche liegt, desto mehr wird von der Politik auf den sozialen Anteil geachtet.
Verantwortlich für die Baulandentwicklung sind neben den politischen Entscheidungsträgern somit Wohnungsbaugesellschaften, sowie private Investoren die maßgeblich an der Gestaltung des Baulandes beteiligt sind. Auch hier gibt es Unterschiede: So gibt es private Projektentwickler, die ausschließlich größere Wohnsiedlungen entwickeln, sowie gibt es auf der anderen Seite Projektträger bzw. Investoren, die auf einer als Bauland ausgewiesenen Fläche vor allem lockere Bebauung in Form von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern realisieren möchten.
Mehrgeschossige Objekte, Wohnanlagen sowie Eigentumswohnungen
In Bezug auf die Baulandentwicklung kann bei der Bebauung mit mehrgeschossigen Objekten, größeren Wohnanlagen Wohnraum mit geringem Flächenverbrauch bereitgestellt werden. Oft werden auch bereits bestehende Wohnanlagen mit weiteren Wohneinheiten nachverdichtet, sodass hier auf eine bereits bestehende Infrastruktur zurückgegriffen werden kann. Aber auch bei komplett neu geplanten Projekten im Zuge der Baulandentwicklung kann sich eine Bebauung mit mehrgeschossigen Wohneinheiten auszeichnen. Dabei wird eine intakte Infrastruktur benötigt: Zum einen eine soziale Infrastruktur wie Schulen, medizinische Versorgung sowie weitere soziale Einrichtungen und zum anderen auch eine Verkehrsinfrastruktur in Form von ÖPNV-Anbindung, gute Erreichbarkeit vom stationären Einzelhandel etc.
Um dem Nachteil einer mangelnden Diversität Einhalt zu gebieten, sollten auch die sozioökonomischen und soziodemografischen Kennzahlen der zukünftigen Bewohner mit einbezogen werden. Gerade eine schlechte „Durchmischung“ kann sich in einem langen Zeithorizont von 10 bis 20 Jahren als kritisch herausstellen, sodass die einst eine bevorzugte Lage auf einmal als sozialer Brennpunkt gilt. So galten in den 70er Jahren Großwohnsiedlungen an den Stadträndern oftmals als Vorbild, anziehend – mittlerweile hat sich dieses Bild jedoch komplett gewandelt und viele solcher Siedlungen. Bei heutigen Baulandentwicklungen wird darauf geachtet, solche Fehler aus der Vergangenheit zu umgehen.
Bebauung mit Einfamilienhäusern und Doppelhäusern
Bei der Erschließung von Bauland mit Einfamilienhäusern sowie Doppelhaushälften ist ein Nachteil, dass der Flächenverbrauch hinsichtlich des geschaffenen Wohnraums deutlich höher ist als beim Wohnungsbau. Weiterhin ist die Gewerbeansiedlung in reinen Wohngebieten, gerade auch aus der Sicht des aktuellen Baurechts, nicht möglich.
Neben den Nachteilen gibt es jedoch auch eine ganze Reihe an Vorteilen die für eine lockere Bebauung sprechen: So ist den Bewohnern deutlich mehr Platz gegeben und gerade für Familien mit Kindern ist ein ruhiges Umfeld ein großer Pluspunkt.
Zusammenfassend ist die komplette Berücksichtigung von den verschiedenen Wohnformen wichtig.
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